Mis à jour le 19 avril 2026
Déclarer ses revenus fonciers : guide formulaire 2044 simplifié
La déclaration des revenus fonciers est une obligation pour tout propriétaire louant un bien non meublé (location nue). Deux régimes existent : le micro-foncier (simplifié) et le régime réel (formulaire 2044).
Micro-foncier ou régime réel ?
| Critère | Micro-foncier | Régime réel (formulaire 2044) |
|---|---|---|
| Revenus fonciers bruts | < 15 000 €/an | Quel que soit le montant |
| Abattement | 30 % forfaitaire | Charges réelles déductibles |
| Démarche | Automatique (case 4BE) | Formulaire 2044 séparé |
| Déficit foncier | Non applicable | Reportable sur 10 ans |
| Travaux importants | Pas déductibles séparément | Déductibles en totalité |
Les revenus de locations meublées (BIC) ne comptent pas dans le calcul du seuil de 15 000 € — seules les locations nues entrent dans l’assiette micro-foncier.
Le micro-foncier : pour qui ?
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si :
- Vos revenus fonciers bruts (loyers encaissés) sont inférieurs à 15 000 €/an
- Vous louez uniquement en location nue (non meublée)
- Aucun de vos biens n’est soumis à un dispositif fiscal particulier (Malraux, Monument Historique, Périssol, etc.)
Avantage : Simplicité maximale — l’abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement.
Inconvénient : Si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers (travaux importants, intérêts d’emprunt élevés), le régime réel est plus avantageux.
Le régime réel : charges déductibles
Au régime réel (formulaire 2044), vous pouvez déduire les charges suivantes :
| Catégorie | Exemples |
|---|---|
| Frais de gestion | Honoraires agence ou logiciel, frais postaux, annonces |
| Assurances | PNO (propriétaire non occupant), GLI (garantie loyers impayés) |
| Charges de copropriété | Quote-part des charges non récupérables sur locataire |
| Intérêts d’emprunt | Intérêts du prêt immobilier (achat du bien loué) |
| Travaux d’entretien et de réparation | Peintures, remplacement d’équipements vétustes, plomberie |
| Taxe foncière | 100 % déductible (hors TEOM récupérée sur le locataire) |
| Provisions pour charges de copropriété | Charges votées en AG (régularisation l’année suivante) |
Les travaux d’amélioration (isolation, fenêtres, etc.) sont déductibles pour les locations nues. Les travaux de construction ou reconstruction ne le sont pas.
Pour distinguer les charges déductibles de la 2044 de celles récupérables sur votre locataire, consultez le guide des charges locatives récupérables — la frontière entre les deux catégories est souvent source d’erreur.
Déficit foncier
Si vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier :
| Source du déficit | Imputation |
|---|---|
| Intérêts d’emprunt | Reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes |
| Autres charges (travaux, assurances, frais de gestion) | Imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an |
→ LAVARANG suit ce déficit année après année : consultez votre historique du déficit foncier sur 10 ans pour lire les colonnes 4BB et 4BC.
En SCI à l’IR, le déficit foncier est réparti entre les associés selon leur quote-part — notre guide SCI familiale présente les spécificités fiscales du régime IR.
Seuil micro-foncier : alerte et simulation LAVARANG
LAVARANG vous alerte automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts approchent du seuil de 15 000 €. Cela vous permet d’anticiper le basculement au régime réel et d’optimiser votre déclaration.
Depuis le tableau de bord Rapports, l’alerte propose un bouton « Simuler » qui compare côte à côte les deux assiettes imposables pour l’année en cours :
- Micro-foncier : revenus bruts × 70 % (abattement forfaitaire de 30 %)
- Régime réel : revenus − charges réelles de location nue
Le panneau indique lequel des deux régimes réduit davantage votre base imposable. Il ne calcule pas l’impôt final (qui dépend de votre taux marginal), mais donne un signal clair pour orienter votre choix avant la déclaration.
Calendrier de déclaration 2026
| Département | Date limite en ligne (indicatif) |
|---|---|
| 01 à 19 + non-résidents | Fin mai 2026 |
| 20 à 54 | Début juin 2026 |
| 55 à 976 | Mi-juin 2026 |
Les dates exactes sont publiées chaque année en avril sur impots.gouv.fr — vérifiez-les avant la campagne de déclaration.
Préparer sa déclaration avec LAVARANG
LAVARANG centralise toutes les données nécessaires à votre déclaration fiscale :
- Total des loyers perçus par bien (revenus bruts)
- Décompte des charges récupérables et non récupérables
- Récapitulatif des dépenses déductibles (travaux, frais de gestion)
- Export annuel formaté pour le formulaire 2044
Pour les propriétaires qui gèrent leurs biens en direct, le guide de gestion locative sans agence explique quels justificatifs collecter tout au long de l’année pour faciliter la déclaration fiscale.
Voir aussi
Guide PDF gratuit — 20 pages
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Régime réel, charges déductibles, 2 exemples chiffrés, 6 pièges à éviter.
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