Historique du déficit foncier — suivi sur 10 ans

Lorsque vos charges foncières déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous générez un déficit foncier. LAVARANG suit ce déficit année après année et calcule automatiquement la part imputable sur votre revenu global (case 4BB) et celle reportable sur vos revenus fonciers futurs (case 4BC).

Régime concerné : location nue au régime réel. Le micro-foncier (abattement 30 %) ne génère jamais de déficit. Pour la SCI à l’IR, chaque associé suit son propre déficit au prorata de sa quote-part.

Le mécanisme du déficit foncier

Le CGI art. 156 I-3° prévoit deux règles distinctes selon l’origine du déficit :

Déficit hors intérêts d’emprunt : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Le surplus est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Déficit lié aux intérêts d’emprunt : non imputable sur le revenu global. Reporté en totalité sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

L’objectif : encourager la rénovation du parc locatif (travaux, entretien) sans permettre un effet d’aubaine sur l’effet de levier financier (intérêts).

Plafond 10 700 € — précisions

Le plafond s’apprécie sur le foyer fiscal, pas par bien.
Il est porté à 15 300 € en cas d’application du dispositif Périssol.
Doublé temporairement à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir une classe G ou F (loi Climat) — vérifier les conditions en vigueur sur impots.gouv.fr.

Accéder au tableau historique

Menu principal → Rapports (/reports) → faites défiler jusqu’au bloc « Historique déficit foncier — 10 ans (location nue) ».

Le tableau est affiché uniquement si votre organisation n’est pas une SCI (l’historique SCI passe par les rapports SCI dédiés, cf. Calculateur fiscal §SCI).

S’il n’y a aucun déficit sur les 10 dernières années, LAVARANG affiche un message neutre — c’est bon signe, votre rentabilité fiscale est positive.

Lire les sept colonnes

Colonne	Signification
Année	Exercice fiscal (de N-9 à N)
Revenus bruts	Loyers encaissés (location nue uniquement)
Charges	Total des charges déductibles (travaux, taxes, assurances, intérêts, gestion)
Résultat	Revenus bruts − Charges. Négatif si déficit
4BB (≤ 10 700 €)	Part du déficit imputée sur le revenu global cette année
4BC (report)	Part du déficit reportée sur les revenus fonciers futurs
Expire	Année limite de report (année du déficit + 10)

Les lignes en fond jaunâtre signalent un exercice déficitaire. Les lignes grisées indiquent une année sans données saisies dans LAVARANG (généralement avant la création du compte).

Le report automatique année par année

Pas de saisie manuelle : LAVARANG agrège chaque exercice à partir de vos loyers, charges et intérêts saisis dans l’année, et applique automatiquement la règle d’imputation et de report. Le calcul est rejoué à chaque consultation du tableau, ce qui garantit qu’une correction tardive (saisie d’une charge oubliée) se propage à toutes les années dépendantes.

L’imputation suit l’ordre prévu par la doctrine fiscale :

Les déficits les plus anciens sont imputés en premier.
Un déficit non imputé dans le délai de 10 ans est définitivement perdu.
La case 4BC de l’année courante prend en compte les reports des années antérieures.

Articulation avec la déclaration 2042

Les colonnes 4BB et 4BC du tableau correspondent exactement aux cases 4BB et 4BC de votre déclaration 2042 K. Lorsque vous remplissez votre déclaration via l’Assistant 2042 de LAVARANG, les montants pré-remplis incluent déjà les reports des années antérieures.

Pour reporter manuellement :

Repérez la ligne de l’année d’imposition (ex. 2025 pour la déclaration de mai 2026).
Reportez 4BB et 4BC sur votre 2042 K, cadre « Revenus fonciers ».
Conservez l’historique imprimé en cas de demande de justificatif (le délai de reprise de l’administration est de 3 ans, parfois 10 ans en cas d’omission).

Cas particuliers

Revente du bien dans les 3 ans suivant l’imputation. L’imputation sur le revenu global est rétroactivement annulée si vous vendez le bien dans les 3 ans suivant l’année d’imputation (CGI art. 156 I-3°). LAVARANG ne corrige pas automatiquement votre historique — pensez à reprendre les déclarations N-3, N-2 et N-1 et à informer votre centre des finances publiques.

Changement de régime (réel → micro). Si vous basculez au micro-foncier, les déficits reportés restent imputables sur d’éventuels revenus fonciers ultérieurs si vous repassez au régime réel dans les 10 ans. Sinon ils sont définitivement perdus.

Travaux d’amélioration énergétique. Le doublement temporaire du plafond à 21 400 € est subordonné à des conditions précises (saut de classe DPE, période d’application). LAVARANG applique le plafond standard de 10 700 € par défaut — si vous êtes éligible au plafond majoré, ajustez manuellement votre 2042 K et conservez les justificatifs.

Indivision. Chaque indivisaire suit son propre historique sur sa déclaration. LAVARANG calcule le déficit global du bien — vous appliquez votre quote-part avant report.

Limites actuelles

Le tableau couvre 10 années glissantes : les déficits plus anciens sont définitivement expirés (règle légale, pas une limite technique).
Le doublement à 21 400 € (rénovation énergétique) n’est pas appliqué automatiquement.
Les déficits issus de SCI à l’IR sont suivis dans l’espace SCI, pas dans ce tableau.

Voir aussi

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