Mis à jour le 19 avril 2026
Charges locatives récupérables : liste complète et régularisation
Les charges récupérables (ou charges locatives) sont les dépenses que le propriétaire peut facturer au locataire. Elles sont définies de façon limitative par le décret n°87-713 du 26 août 1987 — tout ce qui n’y figure pas est à la charge exclusive du propriétaire.
Principe : liste limitative
Seules les charges listées dans le décret 87-713 peuvent être récupérées sur le locataire. En pratique, le bailleur doit pouvoir rattacher chaque ligne refacturée à cette liste et conserver les justificatifs.
Tableau synthétique : récupérable ou non ?
Ce tableau donne des repères généraux pour une location d’habitation. Il ne remplace pas l’analyse des pièces du dossier, du bail et des décisions applicables en cas de désaccord.
| Poste | Récupérable sur le locataire | Non récupérable / charge propriétaire | Source |
|---|---|---|---|
| Ascenseurs et monte-charges | Électricité de fonctionnement, entretien courant, petites réparations non liées à la vétusté, contrôles périodiques | Remplacement complet, gros travaux, vétusté | Décret 87-713 |
| Eau, eau chaude, chauffage collectif | Consommations, énergie, entretien courant chaudière/brûleur/pompes/vannes, ramonage, mise en service et arrêt | Remplacement ou gros travaux d’installation | Décret 87-713 |
| Installations individuelles | Entretien courant ou contrat prévu dans le cadre locatif, selon le bail et l’équipement | Remplacement ou amélioration de l’équipement | Décret 87-713 |
| Parties communes intérieures | Éclairage, nettoyage, consommables, entretien courant, minuterie/digicode/interphone/VMC parties communes | Travaux d’amélioration, gros œuvre, réparations de vétusté | Décret 87-713 |
| Espaces extérieurs | Entretien courant jardins, allées, aires de jeux, parkings communs, bassins/fontaines | Création, remplacement lourd ou amélioration durable | Décret 87-713 |
| Hygiène et ordures ménagères | Location/entretien conteneurs, désinsectisation, dératisation des parties communes | Dépenses hors liste limitative | Décret 87-713 |
| Équipements de l’immeuble | Entretien courant antenne collective, VMC, interphone, porte automatique de parking | Remplacement d’équipement collectif | Décret 87-713 |
| Taxes et redevances | TEOM, taxe de balayage, redevance assainissement si service rendu | Taxe foncière hors taxe récupérable, PNO | Service-Public / Décret 87-713 |
| Gardien ou concierge | 75 % si entretien des parties communes et sortie des poubelles ; 40 % si une seule de ces tâches ; 0 % si aucune | Part non récupérable du salaire ou missions hors critères | Service-Public / Décret 87-713 |
| Exemples fréquents hors liste | Aucun si non listé par le décret | Frais de syndic, ravalement, gros travaux, assurance PNO, honoraires non récupérables | Principe liste limitative |
Liste complète des charges récupérables
Ascenseurs et monte-charges
- Électricité de fonctionnement
- Entretien courant et contrat de maintenance
- Petites réparations (hors vétusté)
- Contrôles périodiques réglementaires
Eau froide, eau chaude, chauffage collectif
- Consommation eau froide (parties communes et privatives)
- Eau chaude sanitaire collective
- Combustible et énergie pour le chauffage collectif
- Entretien chaudière, brûleur, pompes et vannes
- Ramonage et contrôle annuel (obligation légale)
- Mise en service et arrêt de l’installation de chauffage
Installations individuelles (si prévues au bail)
- Consommation chauffage individuel
- Contrat d’entretien annuel de la chaudière individuelle
Parties communes intérieures
- Éclairage (couloirs, escaliers, caves, halls)
- Produits d’entretien et consommables
- Entretien des sols et murs
- Minuteries, digicode, interphone (entretien courant)
- VMC parties communes
Espaces extérieurs
- Jardins, pelouses, haies, allées (entretien courant)
- Aires de jeux (petites réparations et consommables)
- Parkings communs (éclairage, nettoyage)
- Fontaines ou bassins (entretien courant)
Hygiène et ordures ménagères
- Location et entretien des conteneurs poubelles
- Désinsectisation et dératisation des parties communes
Équipements de l’immeuble
- Antenne collective TV (entretien courant, PAS le remplacement)
- VMC collective (électricité + entretien)
- Interphones (entretien courant)
- Porte automatique de parking (entretien courant)
Taxes récupérables
| Taxe | Part récupérable |
|---|---|
| TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) | 100 % |
| Taxe de balayage | 100 % |
| Redevance d’assainissement | Récupérable si le service est rendu au locataire |
Gardien ou concierge
| Missions assurées | Part récupérable |
|---|---|
| Entretien des parties communes + sortie des poubelles | 75 % |
| Seulement sortie des poubelles OU seulement entretien | 40 % |
| Aucune de ces missions | 0 % |
Charges NON récupérables (exemples)
Ces exemples restent en principe à la charge du propriétaire lorsqu’ils ne relèvent pas de la liste limitative :
- Taxe foncière
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion du syndic de copropriété
- Travaux d’amélioration ou de gros œuvre
- Réparations liées à la vétusté
- Ravalement de façade
- Remplacement d’équipements collectifs (chaudière neuve, ascenseur neuf)
- Honoraires d’agence (au-delà du plafond ALUR)
Régularisation annuelle des charges
Comment ça fonctionne
- Provision mensuelle : le locataire verse une provision sur charges chaque mois (montant estimé, défini dans le bail)
- Décompte annuel : une fois par an, le bailleur calcule les charges réelles et envoie le relevé de charges
- Régularisation :
- Charges réelles > provisions → le locataire verse le complément
- Charges réelles < provisions → le bailleur rembourse le trop-perçu
La régularisation annuelle est obligatoire en location nue (vide). Elle est facultative en meublé si le bail prévoit un forfait de charges.
Délais et justificatifs
- Justificatifs : le bailleur doit tenir les pièces à disposition du locataire pendant 6 mois après envoi du décompte
- Prescription : l’action en répétition de charges se prescrit par 3 ans
Gérer les charges avec LAVARANG
LAVARANG aide à centraliser les dépenses et les justificatifs pour préparer la distinction entre charges récupérables et charges propriétaire :
- Enregistrement des dépenses par catégorie (récupérable / non récupérable)
- Préparation de la régularisation annuelle des charges
- Émission d’une quittance de loyer avec loyer hors charges et charges distincts
- Suivi des dépenses locatives avant export ou vérification
- Archivage des justificatifs (factures, relevés de consommation)
Avant de solder un départ, rapprochez aussi les charges du dépôt de garantie à restituer. La régularisation des charges ne remplace pas la révision annuelle du loyer : pour cette dernière, utilisez les règles et indices du calcul IRL.
La taxe foncière — qui ne fait pas partie des charges récupérables, hors taxe assimilable prévue par les textes — peut en revanche entrer dans vos charges à analyser au régime réel dans votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044).
Pour les propriétaires qui gèrent leurs biens sans agence, notre guide de gestion locative sans agence reprend les étapes courantes de suivi locatif et les documents à préparer.
Si vous voulez voir comment l’application structure ces informations, la page logiciel de gestion locative présente les fonctions de suivi des loyers, charges, quittances et exports.
Si vous gérez des biens via une SCI familiale, les charges non récupérables sont à traiter séparément des charges refacturées au locataire, puis à rapprocher des règles fiscales et comptables applicables à la SCI.
Sources publiques
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