Dépôt de garantie : règles de restitution et délais 2026

Le dépôt de garantie (couramment appelé « caution ») est la somme versée par le locataire à l’entrée dans les lieux pour couvrir d’éventuels manquements à ses obligations. Sa gestion est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989.

Montants légaux

Type de bail	Montant maximum autorisé
Location vide (résidence principale)	1 mois de loyer hors charges
Location meublée (résidence principale)	2 mois de loyer hors charges
Bail mobilité	Interdit (aucun dépôt de garantie)

Le montant ne peut pas dépasser ces plafonds, même par accord entre les parties.

Délais de restitution

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans les délais suivants à compter de la remise des clés :

Situation	Délai de restitution
Logement rendu sans dégradation	1 mois
Logement avec dégradations constatées à l’EDL de sortie	2 mois

Le délai court à compter de la remise des clés ET de la communication par le locataire de sa nouvelle adresse.

Pénalité de retard (loi ALUR)

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé de retard s’applique automatiquement.

Exemple : Loyer HC = 800 €, restitution avec 2 mois de retard → pénalité = 800 × 10 % × 2 = 160 €

Retenues autorisées

Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt pour couvrir :

• Loyers impayés (avec justificatifs de la dette)
• Charges impayées (décompte à l’appui)
• Dégradations imputables au locataire (différence constatée entre EDL entrée et sortie — devis ou factures à l’appui)
• Réparations locatives non effectuées par le locataire avant son départ

Ce qui ne peut PAS être retenu

Le bailleur ne peut pas retenir pour :

• L’usure normale liée au temps et à l’usage (vétusté)
• Des dégradations déjà présentes à l’entrée (mentionnées sur l’EDL d’entrée)
• Des travaux d’amélioration non obligatoires
• Des réparations relevant de la vétusté des équipements

Le rôle de l’état des lieux

L’état des lieux d’entrée et de sortie est la pièce maîtresse pour justifier les retenues :

• Sans EDL de sortie : le logement est présumé rendu en bon état — le bailleur ne peut rien retenir (jurisprudence constante)
• Avec EDL contredisant l’EDL d’entrée : les dégradations sont prouvées et les retenues sont justifiables

Réalisez vos états des lieux de façon contradictoire (présence des deux parties) et documentez chaque pièce avec des photos datées.

En cas de litige

Si le locataire conteste les retenues ou le bailleur refuse de restituer :

1. Règlement amiable — lettre recommandée explicitant le désaccord
2. Commission Départementale de Conciliation (CDC) — gratuite, obligatoire avant saisine du tribunal
3. Tribunal judiciaire — si la conciliation a échoué (procédure en ligne possible pour petits litiges)

Gérer la caution avec LAVARANG

LAVARANG gère le cycle complet du dépôt de garantie :

• Enregistrement du montant à l’entrée du locataire
• Suivi du dépôt pendant toute la durée du bail
• Calcul des retenues lors du départ
• Génération du courrier de restitution (ou de rétention motivée)
• Alertes automatiques sur les délais légaux de restitution