Mis à jour le 28 juin 2026
Dépôt de garantie : règles de restitution et délais 2026
Le dépôt de garantie (couramment appelé « caution ») est la somme versée par le locataire à l’entrée dans les lieux pour couvrir d’éventuels manquements à ses obligations. Sa gestion est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (article 22, modifié par la loi ALUR n°2014-366).
Ce guide reprend les règles publiques en vigueur au jour de sa dernière mise à jour. Les délais et pénalités décrits sont fournis à titre informatif : à vérifier selon votre situation, en s’appuyant sur les sources publiques citées en bas de page, et les justificatifs doivent être conservés par les deux parties.
Calculateur indicatif de date limite
Un calculateur public est disponible sur cette page pour estimer la date limite indicative de restitution à partir de la remise des clés, de la communication éventuelle de la nouvelle adresse et de l’état des lieux de sortie. Il ne décide aucune retenue, ne calcule pas le solde à restituer après justificatifs et ne stocke aucune donnée saisie.
Les repères utilisés sont ceux rappelés par les sources publiques citées dans ce guide : Service-Public.fr F31269, Légifrance art. 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et l’ANIL.
Accès direct : utiliser le calculateur indicatif de restitution.
Tableau synthétique : délais de restitution et pénalité de retard
Ce tableau regroupe les repères légaux applicables au dépôt de garantie d’une location d’habitation (résidence principale, hors bail mobilité). Il ne remplace pas l’analyse de votre bail, de l’état des lieux et, le cas échéant, l’avis d’un professionnel du droit.
| Situation à la sortie | Délai de restitution (à compter de la remise des clés et de la communication de la nouvelle adresse) | Pénalité en cas de retard |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée / aucune dégradation imputable au locataire | 1 mois | 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard (loi ALUR) |
| Différences ou dégradations imputables au locataire constatées à l’EDL de sortie | 2 mois | 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (loi ALUR) |
Le délai court à compter de la remise des clés et de la communication par le locataire de sa nouvelle adresse. La pénalité de 10 % est par mois entamé de retard : à vérifier selon la rédaction retenue par les sources publiques et la situation rencontrée.
Montants légaux
| Type de bail | Montant maximum autorisé |
|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Interdit (aucun dépôt de garantie) |
Le montant ne peut pas dépasser ces plafonds, même par accord entre les parties.
Délais de restitution — détail
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans les délais suivants à compter de la remise des clés :
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| Logement rendu sans dégradation (EDL de sortie conforme à l’entrée) | 1 mois |
| Logement avec dégradations imputables au locataire constatées à l’EDL de sortie | 2 mois |
Le délai court à compter de la remise des clés et de la communication par le locataire de sa nouvelle adresse. Conservez les justificatifs (lettre recommandée, accusé de réception, EDL signé) pour documenter le point de départ du délai.
Pénalité de retard (loi ALUR)
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard s’applique. La pénalité est calculée par mois entamé de retard selon la formulation publique en vigueur : à vérifier selon votre situation et conservez les justificatifs.
Exemple indicatif : Loyer HC = 800 €, restitution effectuée avec 2 mois de retard → pénalité indicative = 800 × 10 % × 2 = 160 €.
Ce calcul est fourni à titre informatif pour donner un ordre de grandeur : il ne constitue pas un engagement de calcul automatique par Lavarang et à vérifier selon les sources publiques (Service-Public.fr F31269, Légifrance art. 22 loi du 6 juillet 1989).
Retenues autorisées
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt pour couvrir :
- Loyers impayés (avec justificatifs de la dette)
- Charges impayées (décompte à l’appui)
- Dégradations imputables au locataire (différence constatée entre EDL entrée et sortie — devis ou factures à l’appui)
- Réparations locatives non effectuées par le locataire avant son départ
Chaque retenue doit pouvoir être rattachée au bail, à l’état des lieux et à une pièce vérifiable : devis, facture, décompte de charges, preuve d’impayé ou échange écrit. En pratique, une retenue sans justificatif précis est fragile en cas de contestation.
Ce qui ne peut PAS être retenu
Le bailleur ne peut pas retenir pour :
- L’usure normale liée au temps et à l’usage (vétusté)
- Des dégradations déjà présentes à l’entrée (mentionnées sur l’EDL d’entrée)
- Des travaux d’amélioration non obligatoires
- Des réparations relevant de la vétusté des équipements
Le rôle de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée et de sortie est la pièce maîtresse pour justifier les retenues :
- Sans EDL de sortie : le logement est présumé rendu en bon état — le bailleur ne peut rien retenir (jurisprudence constante)
- Avec EDL contredisant l’EDL d’entrée : les dégradations sont prouvées et les retenues sont justifiables
Réalisez vos états des lieux de façon contradictoire (présence des deux parties) et documentez chaque pièce avec des photos datées.
En cas de désaccord
Si le locataire conteste les retenues ou le bailleur refuse de restituer, les règles de litige détaillées relèvent de contenus spécialisés. Les grandes étapes, à vérifier selon votre situation, sont les suivantes :
- Règlement amiable — lettre recommandée explicitant le désaccord
- Commission Départementale de Conciliation (CDC) — gratuite, étape fréquemment requise avant saisine du tribunal
- Tribunal judiciaire — si la conciliation a échoué (procédure en ligne possible pour les litiges de faible montant)
Pour approfondir les voies de recours et la procédure contentieuse, consultez notre guide des impayés de loyer ou rapprochez-vous d’un professionnel du droit.
Gérer la caution avec LAVARANG
LAVARANG aide à centraliser les informations utiles au suivi du dépôt de garantie et à la préparation de la restitution (à vérifier selon votre situation et les justificatifs disponibles) :
- Enregistrement du montant à l’entrée du locataire
- Suivi du dépôt pendant toute la durée du bail
- Aide à la préparation des retenues lors du départ
- Centralisation des justificatifs et du contexte de restitution
- Alertes sur les délais légaux de restitution
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre page logiciel de gestion locative, notre guide produit sur le suivi du dépôt de garantie ou notre guide de gestion locative sans agence si vous gérez vos biens en direct.
Sources publiques
- Service-Public.fr — Dépôt de garantie d’un logement privé (F31269)
- Légifrance — Loi ALUR n°2014-366 (art. 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
- ANIL — Vous êtes propriétaire bailleur (dépôt de garantie et caution)
Document informatif. Les délais, retenues et pénalités cités sont à vérifier selon votre situation et les sources publiques en vigueur. Conservez les justificatifs (bail signé, EDL, courriers, preuves de paiement) en cas de désaccord.
Calcul indicatif
Estimer la date limite de restitution du dépôt de garantie
Ce simulateur applique les repères publics du guide : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois si des différences sont constatées, avec un point de départ retenu à la date la plus tardive entre la remise des clés et la communication de la nouvelle adresse.
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