Calculateur fiscal et outils avancés

LAVARANG intègre un calculateur fiscal couvrant les trois principaux régimes d’imposition locative : LMNP (amortissements), plus-value immobilière, et SCI à l’IS (liasse fiscale). Accessible depuis le menu Fiscal ou Calculateur.

Amortissement LMNP

Pour les propriétaires en Location Meublée Non Professionnelle au régime réel, LAVARANG calcule l’amortissement comptable de chaque composant du bien (art. 39 CGI).

Composants amortissables

Composant	Durée d’amortissement
Gros œuvre	50 ans
Toiture	25 ans
Façade	20 ans
Agencements	15 ans
Équipements	10 ans
Mobilier	7 ans

Utiliser le calculateur LMNP

Depuis Fiscal → LMNP, sélectionnez le bien concerné
Renseignez la valeur de chaque composant (répartition du prix d’acquisition)
LAVARANG calcule la dotation annuelle aux amortissements
Téléchargez le tableau d’amortissement PDF à joindre à votre liasse fiscale

L’amortissement permet de réduire le résultat imposable LMNP, souvent jusqu’à zéro. Il ne crée pas de déficit reportable mais efface l’imposition tant que les dotations couvrent les loyers nets.

Plus-value immobilière

Lors de la vente d’un bien, LAVARANG calcule votre plus-value nette imposable en tenant compte des abattements pour durée de détention (art. 150U à 150VH CGI).

Calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'acquisition + Travaux capitalisables + Frais d'acquisition)

Abattements par durée de détention

Durée de détention	Abattement IR	Abattement Prélèvements Sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans	6 %/an	1,65 %/an
22e année	4 %	1,60 %
Après 22 ans	Exonération IR	—
Après 30 ans	—	Exonération PS

Utiliser le calculateur plus-value

Depuis Fiscal → Plus-value, renseignez :
- La date et le prix d’acquisition
- Les travaux capitalisés (non déduits en charges)
- La date et le prix de vente prévus
LAVARANG calcule la plus-value nette IR (19 %) et PS (17,2 %)
Le résultat s’affiche avec le détail des abattements appliqués

Les résidences principales sont exonérées de plus-value quelle que soit la durée de détention. LAVARANG ne gère que les biens locatifs.

Liasse fiscale SCI à l’IS

Pour les SCI soumises à l’Impôt sur les Sociétés, LAVARANG génère la liasse fiscale annuelle et calcule les acomptes trimestriels (art. 219 CGI).

Accéder à la liasse SCI IS

Depuis Fiscal → SCI IS, sélectionnez l’exercice fiscal
LAVARANG compile automatiquement :
- Les revenus locatifs de l’exercice
- Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion)
- Les amortissements des biens détenus par la SCI
Le résultat imposable est calculé et affiché
Téléchargez le formulaire 2065 pré-rempli (export PDF/CSV)

Acomptes trimestriels IS

Si le résultat de l’exercice N-1 dépasse 3 000 €, la SCI doit verser des acomptes trimestriels :

Échéance	Acompte
15 mars	1er acompte (25 % de l’IS N-1)
15 juin	2e acompte
15 septembre	3e acompte
15 décembre	4e acompte

LAVARANG affiche les montants à verser et les dates d’échéance dans le tableau de bord SCI IS.

Comparer micro-foncier vs régime réel

Pour la location nue, le choix entre micro-foncier (abattement 30 %) et régime réel (charges réelles) dépend du niveau de charges et des éventuels travaux. Depuis la page Rapports (/reports), un encart d’alerte signale automatiquement votre éligibilité au micro-foncier (revenus bruts < 15 000 € et hors meublé). Vous pouvez ignorer l’alerte pour l’année courante via le bouton Ne plus afficher.

Pour comparer chiffré, cliquez sur Comparer les régimes fiscaux en bas du rapport. Le comparateur calcule, à TMI identique :

Micro-foncier : assiette = revenus bruts × 70 %, impôt = assiette × (TMI + 17,2 % PS).
Régime réel : assiette = revenus − charges réelles (0 si déficit), impôt = assiette × (TMI + 17,2 % PS).

Le résultat affiche l’économie estimée entre les deux régimes et la recommandation (le moins-disant). Les notes contextuelles précisent les seuils (15 000 € pour le micro), la qualification d’un éventuel déficit (reportable 10 ans) et les charges admises au réel.

Le micro-foncier est simple mais forfaitaire : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos revenus bruts (typiquement avec des travaux ou des intérêts d’emprunt), le régime réel devient plus avantageux. Le micro reste un choix par défaut tant qu’aucune option n’est exercée.

Comparer SCI à l’IR vs SCI à l’IS

Pour les SCI, le même comparateur calcule l’impôt selon les deux régimes :

IS : assiette = résultat fiscal (revenus − charges − amortissements), impôt = 15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà (CGI art. 219 I b). Les dividendes versés sont en plus soumis à la flat tax 30 % chez l’associé.
IR : assiette = résultat fiscal (sans amortissement), impôt = résultat × (TMI associé + 17,2 % PS) au prorata de la quote-part. Déficit foncier reportable 10 ans sur revenus fonciers (CGI art. 156).

Le résultat met en évidence l’économie estimée au niveau de la société, mais le choix final dépend aussi de :

la stratégie de distribution (réinvestissement = IS souvent préférable, distribution régulière = IR souvent plus simple),
le TMI des associés (faible → IR avantageux, élevé → IS souvent neutre),
l’horizon de revente (plus-value IR avec abattements vs IS amortissements à reprendre).

Le passage de l’IR à l’IS est irrévocable depuis 2018 (CGI art. 239 bis AB) sauf option faite avant cette date. Le passage de l’IS à l’IR n’est pas possible sans dissolution. Documentez votre décision dans le guide SCI à l’IR ou à l’IS avant toute option.

Choisir selon votre TMI

Le TMI (tranche marginale d’imposition) détermine l’impôt sur la dernière tranche de votre revenu. C’est le paramètre central de tous les comparateurs ci-dessus.

TMI	Tranche revenu imposable 2024	Impact loyers nets
0 %	jusqu’à 11 294 €	Très favorable au régime réel (impôt ~17,2 % PS seul)
11 %	11 295 à 28 797 €	Léger avantage réel/SCI IR
30 %	28 798 à 82 341 €	Tranche médiane — comparer systématiquement micro vs réel et IS vs IR
41 %	82 342 à 177 106 €	Imposition lourde — SCI IS souvent intéressante si réinvestissement
45 %	au-delà de 177 106 €	Optimisation fiscale très utile — démembrement, MH/Malraux, SCI IS

Saisissez votre TMI dans le comparateur avant de comparer. LAVARANG ne récupère pas votre déclaration fiscale — vous devez l’indiquer manuellement à partir de votre dernier avis d’imposition (page de garde, ligne « Tranche marginale d’imposition »).

Le TMI fluctue d’une année à l’autre selon vos revenus. Pour une SCI à l’IR, c’est le TMI de chaque associé qui compte, au prorata de sa quote-part — pensez à arbitrer si l’un des associés bascule de tranche.

DOM-TOM et Girardin (calculateur exploratoire)

Le calculateur dispose d’un mode Girardin social pour les investissements en outre-mer. La sélection du territoire (La Réunion, Martinique, Guadeloupe, Mayotte, Guyane, Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy) ajuste les taux locaux (TVA, plafonnement).

La logique Girardin DOM-TOM est en mode calculateur exploratoire : utile pour estimer un projet d’investissement avant achat, mais non persistée au niveau de l’organisation (pas encore d’export fiscal dédié ni d’intégration dans les rapports annuels). Le référentiel légal complet est dans docs/legal/girardin.md et docs/legal/dom-fiscalite.md / tom-fiscalite.md.

Voir aussi

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