Impayés de loyer : procédure et prévention étape par étape

Les impayés de loyer sont le risque numéro 1 des bailleurs particuliers. Une procédure bien menée et des outils de prévention adaptés permettent de limiter l’exposition financière et de gérer la situation dans le respect de la loi.

Prévenir les impayés avant qu’ils arrivent

Garantie des Loyers Impayés (GLI)

La GLI est une assurance souscrite par le bailleur qui couvre généralement :

• Les loyers impayés (jusqu’à 36 mois selon contrat)
• Les dégradations immobilières
• Les frais de procédure judiciaire

Conditions habituelles : locataire salarié en CDI avec revenus ≥ 3× le loyer.

Visale (caution gratuite Action Logement)

Visale est une garantie gratuite fournie par Action Logement :

• Locataires de moins de 30 ans
• Salariés en mobilité professionnelle (tous âges)

Elle couvre les loyers impayés et les dégradations locatives.

Garant physique (caution personnelle)

Un garant personne physique s’engage solidairement ou à titre subsidiaire à payer si le locataire défaille. L’acte de cautionnement doit comporter les mentions manuscrites obligatoires et préciser le montant garanti.

Procédure en cas d’impayé

Étape 1 — Relance amiable (dès J+5)

Dès le premier retard :

• Contact téléphonique pour comprendre la situation
• Email ou courrier simple de rappel avec le montant dû
• Proposition d’un échelonnement si la situation est temporaire

La plupart des impayés se règlent à cette étape — un locataire de bonne foi qui rencontre une difficulté passagère régularise généralement sur relance amiable.

Étape 2 — Mise en demeure (J+15 à J+30)

Si aucune régularisation :

• Lettre recommandée avec accusé de réception mettant en demeure de payer
• Précisez le montant exact dû, la date limite de paiement et les conséquences en cas de non-paiement

Étape 3 — Commandement de payer (dès J+30)

Le commandement de payer est un acte d’huissier (commissaire de justice) :

• Laisse 2 mois au locataire pour régulariser l’intégralité de la dette
• Déclenche la clause résolutoire du bail en cas de non-paiement dans les délais
• Ouvre le droit à la résiliation du bail devant le tribunal

Ne tardez pas à saisir le commissaire de justice — chaque mois supplémentaire augmente la dette et complique la procédure.

Étape 4 — Assignation au tribunal (après 2 mois sans régularisation)

Si le locataire n’a pas régularisé après le commandement de payer :

• Assignation devant le tribunal judiciaire (contentieux locatifs)
• Le tribunal peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion
• Des délais de paiement peuvent être accordés par le juge si le locataire est de bonne foi et en difficulté temporaire

Étape 5 — Expulsion (sur décision de justice uniquement)

L’expulsion physique ne peut se faire que sur décision de justice :

1. Commandement de quitter les lieux (commissaire de justice) — 2 mois de délai légal
2. Recours au préfet si le locataire résiste (procédure de concours de la force publique)

Trêve hivernale : ce qui est interdit

Du 1er novembre au 31 mars :

Action	Possible ?
Commandement de payer	Oui
Assignation au tribunal	Oui
Décision de justice	Oui
Expulsion physique	Non — interdit

La trêve hivernale suspend uniquement l’exécution de l’expulsion. Toutes les procédures préalables peuvent se poursuivre pendant cette période.

Aides et dispositifs

FSL (Fonds de Solidarité Logement)

Le bailleur peut saisir le FSL du département pour demander une aide au maintien dans le logement. Le FSL peut verser directement les loyers impayés au bailleur sous conditions de ressources du locataire.

CCAPEX

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) peut être saisie pour trouver une solution amiable avant d’en arriver à l’expulsion.

Suivre les impayés avec LAVARANG

LAVARANG aide à anticiper et gérer les impayés :

• Alertes automatiques dès qu’un paiement est en retard (J+5, J+15, J+30)
• Historique des paiements complet par locataire
• Génération de courriers (relance amiable, mise en demeure) avec informations pré-remplies
• Tableau de bord impayés avec vue d’ensemble sur tous vos biens
• Suivi du dossier : état d’avancement de la procédure et montant total dû

Agir dès le premier impayé est toujours plus efficace qu’attendre plusieurs mois. LAVARANG vous le rappelle automatiquement.