Mes revenus de location meublée comptent-ils dans les revenus fonciers ?

Non. Les revenus de location meublée (LMNP ou LMP) relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Ils ne s'additionnent pas au seuil de 15 000 € du micro-foncier et ne s'inscrivent pas sur la déclaration 2044.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Quand vos charges réelles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La fraction hors intérêts s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, réduisant ainsi votre impôt toutes tranches confondues. L'excédent et la part des intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation pour conserver l'avantage.

Les revenus fonciers sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?

Oui. En plus de l'impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale), les revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement solidarité 7,5 %). Une fraction de la CSG (6,8 %) est déductible du revenu imposable l'année suivante.

Mes revenus fonciers influencent-ils l'IFI ?

Non directement. L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est assis sur la valeur nette de votre patrimoine immobilier, pas sur vos revenus. En revanche, l'existence de dettes déductibles (emprunts immobiliers en cours) réduit l'assiette IFI, ce qui peut indirectement dépendre de la gestion de votre financement locatif.

Puis-je passer du micro-foncier au régime réel en cours de bail ?

Oui, l'option pour le régime réel peut être exercée chaque année lors du dépôt de la déclaration. Elle est valable 3 ans minimum et se reconduit ensuite par tacite reconduction annuelle. Vous pouvez donc changer de régime si la structure de vos charges évolue (réalisation de travaux importants, souscription d'un emprunt, etc.).

Comprendre et optimiser ses revenus fonciers

Outils Fiscaux

Mis à jour le 25 mai 2026

Fonctionnement des revenus fonciers

Les revenus fonciers regroupent les loyers perçus dans le cadre de la location nue (non meublée) de biens immobiliers. Ils sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie éponyme, en supplément des prélèvements sociaux à 17,2 %.

Choisir son régime d’imposition

Micro-foncier (revenus bruts ≤ 15 000 €)

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Simple et automatique, il est adapté aux propriétaires avec peu de charges réelles. Aucune déclaration 2044 n’est requise : le revenu net imposable est directement reporté sur la 2042.

Régime réel (au-dessus de 15 000 € ou sur option)

Le régime réel exige de remplir la déclaration 2044 et de justifier toutes vos charges. Il devient avantageux dès que vos dépenses réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts — c’est souvent le cas en présence d’un emprunt ou de travaux.

Le déficit foncier : un outil d’optimisation

Le déficit foncier permet de réduire votre revenu global imposable :

Situation	Limite annuelle	Durée de report
Déficit hors intérêts d’emprunt	10 700 € sur revenu global	—
Excédent + intérêts d’emprunt	Sans limite	10 ans sur revenus fonciers

Condition de maintien : le bien doit rester en location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation sur revenu global.

Prélèvements sociaux

Le taux global de 17,2 % s’applique sur le revenu foncier net (après charges). La CSG déductible (6,8 % du revenu) est récupérée l’année suivante sur la déclaration 2042, en case 6DE.

LAVARANG calcule automatiquement vos revenus fonciers nets et les prélèvements correspondants dans le récapitulatif fiscal annuel.

Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur vos loyers bruts — vous ne déduisez aucune charge réelle. Ce régime est disponible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an et que vous ne détenez pas de biens sous dispositifs spéciaux (Malraux, monuments historiques). Au régime réel, vous déduisez vos charges effectivement payées (intérêts, assurances, travaux, gestion, taxe foncière), ce qui est plus favorable si vos dépenses dépassent 30 % des loyers.

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